La legislación española permite vender tu vivienda y seguir viviendo en ella reservando el usufructo, es decir, el derecho al uso y disfrute del piso en sí a través de la venta en nuda propiedad. ¿Es la primera vez que escuchas este concepto, pero te interesa saber cómo funciona? ¡Has llegado al sitio adecuado!
En este artículo de Compramos Tu Casa 24 te vamos a contar cómo puedes vender tu piso y seguir viviendo en él una vez se haya transmitido la propiedad.
¿Quieres vender tu vivienda y seguir viviendo en ella?
Son muchos los motivos por los que una persona puede desear vender su vivienda y seguir viviendo en ella: ancianos sin descendencia que usan el usufructo para complementar su pensión, personas que necesitan dinero y quieren vender su piso sin buscar otro de alquiler, para planificar el patrimonio y la herencia… Sea cual sea tu caso, si quieres vender tu piso y seguir viviendo en él, hay varios conceptos que necesitas conocer de antemano.
Vender una casa en nuda propiedad: la solución para vender tu piso y seguir viviendo en él
Vender una casa en nuda propiedad significa vender una casa a una persona que no tendrá derecho a disfrutarla por el momento. Este concepto está íntimamente ligado al de usufructo y, aunque tienen mucho que ver, en realidad son términos opuestos.
¿Quién es el nudo propietario?
El nudo propietario es aquel que, a pesar de ser titular de una propiedad, no tiene derecho a su posesión, uso y disfrute, al menos de forma temporal. En otras palabras, es una persona que ha comprado una vivienda a una persona que continúa viviendo en ella.
¿Quién es el usufructuario?
El usufructuario es la persona que ha vendido la vivienda y ha perdido la titularidad, pero conserva el derecho a usar y disfrutar el piso.
¿Quién puede vender una casa en nuda propiedad?
La ley dictamina que el dueño de una casa o piso puede vender su propiedad y seguir viviendo en ella si se acoge a este derecho siendo mayor de 65 años, convirtiéndose en usufructuario hasta que muera si es preciso.
Esta práctica es especialmente útil entre los propietarios ya ancianos que no tienen herederos o no quieren dejar herencia y prefieren vender su casa mientras todavía están en vida.
¿Cómo funciona la venta de un piso en nuda propiedad?
¿A qué precio se puede vender un piso y seguir viviendo en él?
Convertirse en usufructuario, es decir, vender tu piso y seguir viviendo en él, implica realizar un contrato en el que se calcula una tarifa de pago mensual. Para calcular esta tarifa, se tienen en cuenta varios factores, como la esperanza de vida y el sexo del usufructuario y el precio de la vivienda.
Una vez se haya pactado una cuota, el nuevo titular tendrá que pagar mensualmente al usufructuario hasta que la persona fallezca. Otra opción es realizar un solo pago, pero generalmente no se hacen este tipo de acuerdos.
Esta cuota se seguirá pagando hasta que el acuerdo termine o hasta que el expropietario muera, pero nunca se verá alterada por índices o variables como el IPC, sino que se mantendrá estable.
¿Qué pasa si hay dos usufructuarios?
Cuando los propietarios son dos, como generalmente ocurre en los matrimonios y las parejas de hecho, el derecho de usufructo protege a ambas personas. No obstante, para calcular la cuota se tiene en cuenta la esperanza de vida de la persona que es más probable que viva más tiempo. Actualmente, en España, la esperanza de vida de las mujeres es de 85 años y la de los hombres de 79.
¿Es posible alquilar un piso vendido en nuda propiedad?
El Código Civil español establece que los propietarios tienen derecho al arrendamiento de sus viviendas. No obstante, en el caso de que la venta haya sido en nuda propiedad, al no poder usar y disfrutar la vivienda, esta cuestión parece menos clara.
Lo cierto es que, a no ser que se haya pactado de forma contraria en el contrato de venta, el propietario puede alquilar la vivienda, siempre que no vulnere el derecho del usufructuario a disfrutar la vivienda.
En muchos casos, para que el usufructuario acceda a alquilar la vivienda, se suele llegar al acuerdo de repartir los ingresos de la renta entre ambos. Independientemente del tipo de acuerdo al que se llegue, es esencial que ambas partes respeten el trato.
Beneficios fiscales de vender un piso y seguir viviendo en él
Convertirse en usufructuario al vender un piso y seguir viviendo en él tiene notables beneficios. En primer lugar, es la solución perfecta para aquellas personas que necesitan liquidez financiera, pero, además, vender en nuda propiedad tiene algunas ventajas fiscales para el nudo propietario.
Estos son los principales beneficios de la venta de pisos en nuda propiedad:
- Se reduce la base imponible: El valor de la nuda propiedad se resta del valor total de la propiedad, lo que resulta en una base imponible más baja para los impuestos sobre la ganancia de capital o sobre las transmisiones patrimoniales.
- Impuestos más bajos: No se tributa por el 100% del valor de la venta del inmueble, sino que el nudo propietario debe restar el valor del usufructo del valor total de transmisión de la vivienda, tanto en el caso del IRPF como en el del Impuesto de Sucesiones.
- Permite la planificación sucesoria: La venta en nuda propiedad puede ser parte de una estrategia de planificación sucesoria para transmitir la propiedad a herederos mientras aún está vivo. Además, para el comprador, la compra en nuda propiedad puede suponer una rebaja de entre el 30 y el 50% del precio del mercado.
- Se protege el valor de la vivienda: Al vender la nuda propiedad, el propietario puede proteger el valor de la propiedad de las fluctuaciones del mercado inmobiliario y asegurarse de que los herederos reciban un valor justo por la propiedad en el futuro.
- Evita el impuesto sobre donaciones: En algunos países, la venta en nuda propiedad puede evitar el impuesto sobre donaciones que normalmente se aplicaría si se transfiere la propiedad completa a otra persona sin contraprestación.
¿Por qué puede extinguirse un usufructo?
Generalmente, este tipo de acuerdos finalizan cuando el usufructuario muere, pero hay otros casos en los que también es posible terminar con el acuerdo: si se ha incumplido alguna cláusula del contrato, si el usufructuario renuncia, si se pierde el objeto del usufructo o si el usufructuario pasa a ser propietario de nuevo, por ejemplo.
Como ves, vender un piso y seguir viviendo en él no es tan complicado como parece en un primer momento y, además, tiene bastantes beneficios. No obstante, no siempre es posible hacerlo.
Si estás pensando en vender tu piso y seguir viviendo en él, revisa si cumples los requisitos y consulta a un asesor fiscal o a un experto en derecho sucesorio.
